文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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